İMAR DURUM BİLGİSİ, YAPI RUHSATI, İSKAN PROSEDÜRLERİ

Konut ve işyeri inşaatlarında imar durum belgesinden başlayarak, iskana kadar geçecek yüzlerce prosedür ve aşamalar ön bilgi olarak; tablo ve ilgili linkler şeklinde özetle aşağıda verilmiştir.
Belediye sınırları içinde;” inşaat ruhsatı” almadan, yasal olarak bina yapılamamaktadır. Ruhsatsız bina yapıldığı takdirde; binanın yıkımına karar verilebilmekte; mal sahibine, müteahhidine,fenni sorumlusuna yüksek miktarda para cezası da uygulanmaktadır.
Yapı ruhsatı 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya 5 yıl içinde inşaat ruhsatına uygun olarak bitirilmezse; ruhsat hükümsüz olacaktır. Bu durumda ruhsat yenilenmediği takdirde inşaata izin verilmemekte, ayrıca kısmen yapılan kısımlar için ruhsatsız inşaat işlemi yapılmaktadır. 
Aşağıdaki prosedürler için, inşaata başlama aşamanızdan,iskan alma aşamanıza kadar geçecek her aşamada firmamız size yardımcı olacaktır.Yüksek yapılar,tarihi eserler ve sanayii yapıları için yapım prosedürleri farklıdır,lütfen yapı ruhsatı alacağınız ilgili 
kuruma/kurumlara yada firmamıza sorunuz… 

 

İNŞAAT YAPI RUHSATI NEDEN ALINMALIDIR?
Belediye sınırları içinde;” inşaat ruhsatı” almadan,yasal olarak bina yapılamamaktadır. Ruhsatsız bina yapıldığı takdirde; binanın yıkımına karar verilebilmekte; mal sahibine, müteahhidine,fenni sorumlusuna yüksek miktarda para cezası da uygulanmaktadır.
Yapı ruhsatının sahibi inşaata 2 yıl içinde başlayabilir. 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya 5 yıl içinde inşaat, ruhsatına uygun olarak bitirilmezse ruhsat hükümsüz olacaktır. Bu durumda ruhsat yenilenmediği takdirde inşaata izin verilmemekte, ayrıca kısmen yapılan kısımlar için ruhsatsız inşaat işlemi yapılmaktadır. 
 

ANA BAŞLIKLAR ALTINDA KONUT / İŞYERİ, İNŞAATI YAPIM PROSEDÜRLERİ HK BİLGİ 

 

1-İMAR DURUMUNU ÖĞRENME AŞAMALARI 

Kadastro'dan çap alınması Bilgi:Arsa üzerinde ahşap ev varsa;koruma kurulu kararı,fotoğraf,röperli kroki de gerekmektedir. Dilekçe,(dilekçe ekleri:tapu,çap )ekleriyle,ilgili belediye'ye imar durum belgesi müracaatı Bilgi:Tapu sahibi/sahiplerinin yada noterden vekaletname ile vekilinin ilgili belediyeye müracaatı gerekmektedir. Varsa,bu aşamalara ait diğer harç,belge,hizmet bedelleri 

 

2-PROJE ÖNCESİ BELGE AŞAMALARI (SIRASIYLA) 

İlgili belediye'den imar istikamet rölevesi alınması Gerekiyorsa;İfraz yapılması (Yetkin,Harita Müh) ; varsa yola terk işlemleri gibi Gerekiyorsa;Tevhid yapılması (Yetkin,Harita Müh) ; varsa diğer parsellerle birleşme işlemleri gibi, İfraz veya tevhid yapılmışsa; İfraz ve tevhide göre yeni tapu çıkarılması Zemin etüdü yapılması ve jeolojik raporun hazırlanması (Yetkin,Jeoloji ,jeofizik müh) Varsa,bu aşamalara ait diğer harç,belge,hizmet bedelleri 

 

3- PROJE AŞAMALARI (SIRASIYLA) 

Mimari proje (Yetkin,Mimar) Statik proje (Yetkin,İnşaat mühendisi) Zemin iyileştirme(Yetkin,inşaat mühendisi&jeoloji müh/Jeo fisik müh ile birlikte) Mekanik tesisat projesi,(Yetkin,Makine mühendisi) Elektrik tesisat projesi(Yetkin,Elektrik mühendisi) Harita teknik uygulama sorumluluğu (Yetkin,Harita mühendisii) Projelerin ilgili meslek odalarına onaylatılması(Yetkin,Mimar,Elk,Mak.İnş.Müh) Varsa,bu aşamalara ait diğer harç,belge,hizmet bedelleri 
 

4-İNŞAAT YAPI RUHSATI ALINMASI AŞAMALARI

 İnşaat için yapımcı müteahhit firmayla noterden sözleşme İşveren yada noterden vekilinin yapı denetim şirketi ile sözleşme yapması Projelerin yapı denetime teslim edilmesi Yapı denetimle ilgili ödemeler Otopark bedellerinin yatırılması İnşaat ruhsat harçlarının yatırılması inşaat ,yapım ruhsatı alınması Varsa,bu aşamalara ait diğer harç,belge,hizmet bedelleri 

 

5-YIKIM & KAZI BELGE AŞAMALARI (SIRASIYLA) 

SGK dan esas işveren adına iş yeri dosyası açılması SGK dan esas işveren dosyası altında müteahhit iş yeri dosyası açılması Belediyeye yıkım ve kazı, teknik sorumluluk taahhüdü verilmesi Muhtardan yıkılacak evde kimsenin oturmadığına dair yazı Yıkım ve kazı ruhsatı alınması Mevcut binanın,elektrik,su,doğalgaz,telefon aboneliklerinin kapattırılması Yıkım ve kazı ruhsat harçları Varsa,bu aşamalara ait diğer harç,belge,hizmet bedelleri 

 

6-İNŞAAT SÜRECİNDEKİ AŞAMALAR

Elektrik iş yeri dosyası açtrılması Şantiye pano projesi yaptırılması ve elektrik idaresine onaylatılması Şantiye panosu hazırlatılması Şantiye panosunun inşaat yerine montajı Şantiye panosunun incelenmesi için elekrik idaresinden muayene randevusu alınması Şantiye panosu için eletrik idaresinden muayene elemanının alınması ve muayene ettirilmesi Şantiyeye elektrik çekilmesi için elektrik kurumundan uygunluk yazısı alınması Şantiye panosu için,nüfus müdürlüğünden mevcut ve inşaat adresinize ait ikametgah belgesi alınması Şantiye elektrik ön aboneliği yapılması Belediye'den;elektrik bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması Şantiye elektriği kazısı yapılması Şantiye elektriği için yer altı kablosu alınması ve döşenmesi Şantiye elektriği kazısı kapatılması Şantiye panosununa elektrik idaresince elektrik bağlanması Şantiye elektriğinin açılması Sular idaresine;yapı ruhsatı,yapı ruhsatında adı geçen kişilerin kimlik fotokopisi ile müracaat Sular idaresine ön abonelik yapılması(Pul bedeli,sayaç bedeli,su açma ve keşif bedellerinin ödenmesi) Sular idaresinden;şantiye suyu bağlantı uygunluk yazısı alınması Belediye'den;şantiye su bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması Şantiye suyu için kazı yapılması Sular idaresine şantiye suyu için su ve kanalizasyon kurumuna su bağlantısı yaptırılması Şantiye suyu kazısı kapatılması Şantiye suyu açılması Doğalgaz idaresinde(ön abonelik) bağlantı talebi anlaşmasının imzalanması (Kimlik fotokosi,adres beyanı) Doğalgaz idaresine, bağlantı bedeli ödenmesi Doğalgaz idaresinden iç tesisat yapım belgesi alınması Doğalgaz yetkili iç tesisat firmasıyla doğalgaz iç tesisat proje ve yapım sözleşmesi yapılması Doğalgaz idaresi bağlantı ücret dekontu ve projeyle başvurularak,proje onayı istenmesi Yetkili doğalgaz iç tesisat firmasının projesinin;doğalgaz idaresine onaylatılması Doğalgaz idaresince doğalgaz kutu yerinin tespiti yaptırılması Belediye'den; doğalgaz bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması Doğalgaz kutu bağlantısı için kazı yapılması Doğalgaz idaresine kutu koydurulması Telekom idaresinden bağlantı uygunluk yazısı alınması Belediye'den; telekom için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması Telekom kazısı yapılması Telekom kutu bağlantısı yaptırılması Telekom kazısı kapatılması Asansör projesinin ve uygulamasının makine mühendisleri odasınca onaylanması Zorunluysa,yola kum,mıcır,demir inecekse,ilgili belediyeden izin alınması ve buna ait yol işgaliye harçları Hafriyat dökülecek yerle sözleşmenin belediye’ye ibrazı Hafriyat Kamyonları için; Vilayete müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,güzergah alınması Beton dökümü için; Vilayete müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,transmixer güzergahı alınması Varsa,bu aşamalara ait diğer harç,belge,hizmet bedelleri 

 

7-İNŞAAT YAPIM AŞAMALARI 

Tüm bina kaba inşaat kalemleri'nin projesine uygun olarak tamamlanmış olması Tüm ince inşaat kalemleri'nin projesine uygun olarak tamamlanmış olması Tüm elektrik ve mekanik tesisat kalemlerinin projesine uygun olarak yapılmış olması Varsa,bu aşamalara ait diğer harç,belge,hizmet bedelleri 
 

8- İSKAN AŞAMALARI (SIRASIYLA) 

Temel vizesinin yapılmış olması Tapudan Kat irtifak kurdurulması işlemleri Tapudan Kat irtifakı tapularının çıkarılması Emlak beyannamesi verilmesi(Arsadan kat mülkiyetine geçiş olduğu için) Isı yalıtım vizesi için yalıtım malzemelerinin fatura örneğinin yapı denetime teslimi Isı yalıtım vizesinin yapılmış olması Harita teknik uygulama onayı (Binanın yeri ve kotlarının doğru olduğuna dair) Yangın söndürme ekipmanlarının alınması Yangın söndürme ekipmanlarının faturasının belediyeye ibrazı İtfaiye yangın harçlarının yatırılması Yangın söndürme tüplerinin kartlarının belediyeden alınması Yangın söndürme tüplerinin kartlarının satıcıya onaylatılması İtfaiye,yangın tesisat uygunluk raporu ve buna ait işlemler Sivil Savunma;sığınak uygunluk raporu ve buna ait işlemler SGK dan esas işverene ait ilişiksiz yazısı alınması Sular idaresi kontrolu ve uygunluk raporu,ve buna ait işlemler Elektrik sayaçlarının alınması Elektrik idaresinden sayaçlara kontrol ve ayar yaptırılması Elektrik idaresinden sayaç ayar belgesi alınması İş bitim belgelerin doldurulması ve yetkili elektrik mühendisine imzalatılması Yapı denetimce elektrik tesisatının kontrolu Yapıya alınacak elektrik direk numarasının elektrik dosyasına yazılması Yapı denetimden elektrik uygunluk raporu alınması ve elektrik idaresine gidilmesi Elektrik idaresi ön aboneliği olunması Elektriğin açılması İtfaiye yangın kontrolu ve uygunluk raporu ve buna ait işlemler Cephe onayı, cephenin belediye komisyonunca onaylanması Bina tanıtım tabelasının hazırlatılması ve bina dış cephesine takılması Bina giriş,arka,yan,ön duvarlarını yapılmış olması Yapı denetim uygunluk raporunun tamamlanmış olması İskan heyeti kontrolu ve uygunluk raporu İskan için vergi dairesine beyanname verilmesi Yapı kullanma izin belgesi harçlarının vergi dairesine yatırılması Belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınması Doğalgaz yetkili iç tesisat firmasınca iç tesisat yapılması Doğalgaz yetkili iç tesisatçıdan abonelik bilgi formu alınması D.Yetkili iç tesisatçıdan abonelik bilgi formuna;adres beyanı,nufus cüzdanı fotokopisi eklenerek doğalgaz idaresine gidilmesi Doğalgaz idaresiyle abonelik sözleşmesi yapılması Doğalgaz idaresine güvence bedeli ödenmesi ve doğalgaz abonesi olunması Doğalgaz idaresince iç tesisatın kontrol edilmesi Doğalgaz idaresinden,doğalgaz bağlantı uygunluk yazısı alınması Doğalgazın açılması Tapudan,kat mülkiyeti tapularının çıkarılması(yapı kullanma izin belgesi),kat mülkiyeti tapuları,son 6 ayda çekilmiş,2 fotoğraf) Belediyeye kat mülkiyeti,emlak beyannamesi verilmesi Kanalizasyon idaresinden;kanalizasyon bağlantısı uygunluk yazısı alınması Belediye'den;kanalizasyon bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması Kanalizasyon kazısı yapılması Kanalizasyon idaresi gözetimde,kanalisazyonun ana şebekeye bağlanması Kanalizasyon kazısının kapatılması Çevre düzenlemesinin ,kanalizasyon kazılarından sonra tamamlanması Elektrik Aboneliğinin,mesken aboneliğine çevrilmesi Sular idaresine mesken abonelikleri için, aslen veya vekaletle başvuru,pul,sayaç,su açma ve keşif bedellerinin ödenmesi, Mesken aboneliği için evraklar;nüfus müdürlüğünden inşaat ve ev ikemetgahı,yapı kullanma izin belgesi aslı ve fotokopisi,eks kart,tapu fotokopisi,dask deprem sigortası fotokopisi) Sular idaresinin yerinde kontrolu Su sayaçlarını takılması Suyun kullanıma açılması Kalorifer Isınma cihazlarına gaz verilmesi Varsa,bu aşamalara ait diğer harç,belge,hizmet bedelleri

 

İMAR DURUM BELGESİ NEDİR?
imar durumu belgesi (imar bilgi formu) arsanız hakkında şu ana bilgileri içermektedir.

• İnşaat yapılıp yapılamayacağını,

• Arsanızın yandaki parsellerle şuu’lu olup olmadığını,

• TAKS taban alan katsayısını ( Binanızın arsaya oturum m2 ‘sini)

• KAKS kat alan kat sayısını(Binanızın yapılabilir toplam m2 ‘sini)

• Arsanızın bitişik yada ayrık nizam olduğunu, arsanız ayrık nizamsa, arsanızın ön bahçe, arka bahçe ve yan bahçe mesafelerinizi

• Arsanızın ticari ya da konut ruhsatlı bölgede olup olmadığını,

• Arsanızda yola terk olup olmadığını,

• Arsanıza tevhit *(Birleştirme) gerekip gerekmediğini,

• Arsanızda ifraz ** (ayırma) gerekip gerekmediğini,

• Maksimum (h) bina yüksekliğinizi

• Zemin emniyet bilgilerini (UA: Uygun alan, UOA :Uygun olmayan alan)

• Arsanızın eni, boyunu

• Su basman yüksekliğinizi belirtmektedir.

*İfraz (Ayırma): tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir
**Tevhit (Birleştirme), tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitişik birden fazla taşınmaz malın tek bir tapuya bağlanarak, tek bir parsel halini almasıdır.
 

İMAR DURUM BELGESİ NASIL ALINIR? 
Bazı arsaların imar bilgi durumu, belediyelerin internetteki imar bilgi durumu arama motorlarında gözükmektedir.Tapudaki,Ada,Pafta,Parsel bilgilerinizi bize ilettiğinizde firmamız size yardımcı olacaktır.İnternette arsanızın imar durumu gözükmüyorsa; ve İmar durumu belgeniz (imar bilgi formunuz) yoksa ve bu belgeyi kendiniz almak isterseniz,Arsanızın bulunduğu ilgili belediye imar müdürlüğüne (Örneğin; Bakırköy, Kadıköy,Üsküdar Bodrum,Datça, Beşiktaş gibi) gidip, standart imar durumu belgesi dilekçesini’ doldurunca yada bir dilekçeyle müracaat ettiğinizde, "imar bilgi durumu”belgesini alabilmektesiniz.
İmar Durumu tanzimi şartları bazı belediyeler için; tapu fotokopisi, imar durumu belgesi harcı/bedeli yatırmak yeterli olmakla birlikte istenilen belgeler, her belediye için değişmektedir.İstanbul,ilçe belediye imar müdürlükleri genel olarak aşağıdaki belgeler istenmektedir.
Dilekçe, Tapu (Asıl ve aslının aynıdır yaptırmak için fotokopisi birlikte), Çap (Asıl ve aslının aynıdır yaptırmak içim fotokopisi ile birlikte, son 1 yıl içinde alınmış), müracaatçı vekil ise vekaletname,Ayrıca ;Tapunuzda ahşap ev yazıyorsa; arsanıza ait fotoğraf , Koruma Kurulu Kararı ve röperli kroki de isteyebilmektedirler.